Immobili provenienti da donazione: dal 2026 venderli sarà più semplice?

L’art. 44 della L. n. 182 del 2 dicembre 2025, recante “Semplificazioni in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni” ha introdotto modifiche sostanziali in materia di successioni, intervenendo sugli articoli 561, 562, 563, 2652 c.c. e 2690 c.c., i quali contengono la disciplina in materia di restituzione dei beni da parte del legatario e del donatario nonché di riduzione delledonazioni in conseguenza dell’azione di riduzione da parte dei legittimari.

La disciplina era già stata oggetto di modifica con le Leggi nn. 80/2005 e 263/2005, con le quali il Legislatore si era proposto di eliminare le persistenti criticità relative alla circolazione dei beni, specialmente di provenienza donativa.

La riforma introdotta a fine 2025 prosegue il lavoro avviato dal Legislatore venti anni prima, perseguendo il fine di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e favorire la circolazione dei beni, immobili e mobili registrati, riducendo le incertezze che tradizionalmente ne hanno condizionato la commercializzazione e la “bancabilità.

I. La modifica degli artt. 561 e 2652, n. 8 c.c.

In origine, l’art. 561 c.c. sanciva il principio della cosiddetta “purgazione dei pesi e delle ipoteche”: una volta ottenuta la sentenza di riduzione (passata in giudicato) di una donazione lesiva, il legittimario aveva il diritto di ricevere il bene “pulito” – ossia libero da ogni vincolo o ipoteca imposti dal donatario – salvo il caso in cui la domanda di riduzione fosse trascritta dopo dieci anni dall’apertura della successione, ai sensi del precedente art. 2652, co. 1, n. 8), c.c. 

Invece, con l’art. 44 della legge 182/2025, il Legislatore ha previsto una netta distinzione a seconda che l’azione di restituzione sia diretta contro i destinatari di disposizioni testamentarie lesive della legittima (ossia il legatario) ovvero contro il donatario.

Nel primo scenario – riguardante la restituzione contro il legatario – il legislatore ha mantenuto, per i beni immobili, l’assetto tradizionale, per cui il legittimario ha diritto a ricevere il bene “pulito”, ossia privo di pesi o ipoteche, con un correttivo.

Infatti, insieme all’art. 561 c.c. è stato modificato l’art. 2652 n. 8 c.c., riducendo il termine per rendere inopponibile l’acquisto del terzo da dieci a tre anni dall’apertura della successione. Con il corollario che qualora tale termine decorra senza che sia stata trascritta la domanda di riduzione, l’acquisto a titolo oneroso compiuto dal terzo nei confronti del legatario diviene definitivamente inopponibile.

Quanto all’azione rivolta nei confronti del donatario, il Legislatore ha previsto che pesi e ipoteche costituiti dal donatario su beni immobili o mobili registrati restano sempre efficaci nei confronti del legittimario, salva la trascrizione della domanda di riduzione.

Quest’ultimo ha dunque diritto alla restituzione del bene, ma deve accettarlo con i gravami esistenti, ricevendo in cambio dal donatario un indennizzo in denaro pari al minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata.

Tale regime è stato esteso ai beni mobili registrati e ai beni mobili non registrati, fermo restando, per questi ultimi, i principi generali sulla tutela del possesso di buona fede.

II. La modifica dell’art. 563 c.c.

Nel sistema previgente, l’art. 563 c.c. disponeva che, il legittimario, dopo aver escusso infruttuosamente il donatario, poteva recuperare materialmente il bene immobiliare dal terzo acquirente (sia che l’acquisto fosse avvenuto a titolo oneroso, sia che l’acquisto fosse avvenuto a titolo gratuito), purché l’azione di riduzione fosse stata esercitata entro vent’anni dalla trascrizione della donazione.

Trascorsi i vent’anni dalla trascrizione della donazione, l’alienazione diventava inopponibile, salvo che non fosse intervenuto un atto di opposizione a sospendere tale termine.

Tale sistema si è rivelato però inefficace per tre principali ragioni:

• il dies ad quem del termine ventennale risultava incerto;
• il termine ventennale risultava palesemente inadeguato rispetto alla celerità richiesta dalle contrattazioni immobiliari, che necessitano di una stabilizzazione del titolo d’acquisto in tempi molto più rapidi;
• l’efficacia della riforma era vanificata dall’introduzione dell’atto di opposizione (ai sensi dell’art. 563, comma 4, c.c.), che consentiva di sospendere il decorso del ventennio, allungando ipoteticamente all’infinito il termine entro il quale esercitare l’azione di restituzione.

La riforma del 2025 segna, invece, un mutamento di prospettiva, nel quale l’esigenza di tutela dei legittimari viene progressivamente bilanciata, facendo prevalere la sicurezza delle transazioni sulla pretesa di recupero materiale del bene da parte degli eredi legittimari.

In particolare, con l’art. 44 della legge 182/2025, è stato previsto che, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata:

1. gli acquirenti che abbiano acquistato il bene a titolo oneroso sono liberati dall’obbligo di restituire il bene;
2. gli acquirenti che abbiano acquistato il bene a titolo gratuito sono tenuti a compensare i legittimari in denaro, nei limiti del vantaggio da lui conseguito.

La tutela del legittimario passa così da reale a obbligatoria: “il legittimario, pur restando titolare di un diritto incisivo alla reintegrazione, vede privilegiato il rimedio risarcitorio in denaro rispetto alla restituzione in natura del bene nei confronti dei terzi” (1).  

Ciò significa che chi acquista a titolo oneroso un immobile di provenienza donativa vede il proprio diritto consolidarsi immediatamente al momento del trasferimento, senza dover più attendere il decorso del termine ventennale dalla trascrizione della donazione.

Con una precisazione: l’azione di riduzione non pregiudica l’acquisto del terzo solamente se l’acquisto è stato trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda di riduzione (art. 2652 e 2690 c.c.)

Tale disciplina si estende a tutte le categorie di beni mobili: per quelli iscritti in pubblici registri operano le stesse regole previste per i beni immobili, basate sul principio della priorità della trascrizione; per i beni mobili non registrati, invece, il legittimario non può pretendere la restituzione dai terzi possessori, salva l’applicazione dei principi generali sul possesso di buona fede.

III. Il regime transitorio

Per regolare i rapporti pendenti e le aspettative maturate dai legittimari nel precedente regime, il legislatore ha previsto un regime transitorio (comma 2 dell’art. 44 della L. n. 182/2025).

In particolare, il Legislatore ha previsto che:

1. per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 (momento in cui è entrata in vigore la riforma) rimane applicabile la normativa previgente, purché la domanda di riduzione (o l’atto di opposizione) siano notificate e trascritte entro il termine del 18 giugno 2026;
2. per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi, entra immediatamente in vigore la nuova disciplina, che limita i legittimari alla sola tutela indennitaria ed elimina la possibilità di recuperare il bene dai terzi;
3. per le donazioni effettuate prima del 18 dicembre 2025:

• se la successione è stata aperta dopo il 18 dicembre 2025, si applicano le nuove disposizioni indennitarie;
• se la successione è già stata aperta, occorre distinguere a seconda che sia intervenuta o meno la notifica dell’atto di opposizione o la trascrizione entro il 18 giugno 2026: nel primo caso, si applicano le disposizioni previgenti, nel caso in cui invece intervenga la notifica/ trascrizione trova applicazione la nuova disciplina.

IV. Conclusioni

La riforma introdotta dall’art. 44 della L. n. 182/2025 rappresenta uno degli interventi più incisivi degli ultimi vent’anni in materia successoria. Il baricentro del sistema si sposta dalla tutela reale del legittimario – fondata sul recupero del bene – verso una tutela prevalentemente obbligatoria, basata sulla compensazione economica.

L’obiettivo perseguito dal legislatore è evidente: rafforzare la certezza dei traffici giuridici, rendere maggiormente commerciabili i beni di provenienza donativa e ridurre le resistenze del mercato e del sistema bancario.

Resta ora da verificare se il nuovo equilibrio tra protezione dei legittimari e stabilità degli acquisti sarà confermato nella prassi applicativa e nell’interpretazione giurisprudenziale.

Dott.ssa Sara El Ghorayeb

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(1) G. IACCARINO, Profili sistematici, disciplina transitoria ed effetti della riforma introdotta dall’art. 44 della L. 182/2025, Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 06-2026/C.